Monday, July 6

pesti lakáskörkép

ezzel kapcsolatban kaptam kérdést és az alábbi választ ütöttem össze némi gondolkodás után.

már év elején lehetett hallani - nekem is 2-3 ismerősöm mesélte, ők akkoriban kerestek lakást - hogy erőteljes emelkedés várható. pl íme ez a februári hvg cikk
vagy egy mostani
több oka van ennek a hirtelen fellendülésnek és sok szempontból rokon a helyzet a bécsi 2008-09es áremelkedéssel (ami azóta is rendületlenül tart, de vannak különbségek is ám).

egyrészt BPen régiós viszonylatban is nagyon alacsonyak voltak mind a lakásárak, mind az albérletek. íme a jelenlegi numbeo összehasonlító lista - külvárosi, egyszobás albérletárak (havonta)

másrészt a Matolcsy-féle ultraunortodox gazdaságpolitikának köszönhetően 1,5-2%ra csökkent az irányadó kamatláb és a különböző bankadókkal, piaci beavatkozásokkal azt sikerül elérnie a bölcs és előrelátó kancsalszeműnek, hogy senki nem hagyja a bankszektorban a befektetni való pénzét, mert nem éri meg ott tartani. magyar államkötvényen 5-6%os hozamot ér el, ingatlanon pedig átlagban 7-8%ot.
vagyis megéri ingatlant vásárolni, pláne ha a vevő egyből fizetni tud (és még inkább, ha készpénzben).
tehát tulajdonképp az ingatlan maradt az egyetlen államtól független befektetési lehetőség - a fideszes oligarchián és lobbicsoportokon kívül mindenki ide menti maradék pénzét. korábban jóval több lehetőség volt erre, 2014 után egyre kevesebb.

ezzel egyidőben megjelent két különböző befektetői csoport is, akikkel korábban még nem kellett számolni (kevesen voltak):
1. nyugat-európai, zömmel német/holland magánszemélyek
2. orosz vagy ukrán gazdagabbak, akik pénzüket menekítik
mindkét csoport befektetési céllal - akár airbnb, akár más - vásárolja fel a lakásokat. ez megint hasonlatos a bécsi trendhez, hiszen az első kerületben itt is a pénzes oroszok verték fel az árakat.

van még egy harmadik rész is, amiről már többen elfeledkeznek, ettől még egy lényeges csoportja a magyar ingatlanpiacnak: a bedőlt devizahitelesek, akik csak áron alul tudnak kiszabadulni a hitelből és számukra csak az albérlet marad, mint megoldás. természetesen állami segítségnyújtás vagy hosszútávú társbérlet nincs, így ők is a szabad piacra zuhannak és elsősorban a legolcsóbb lakásokat viszik el (ők az igazán költségérzékenyek).

a bécsi összevetés hasonlóságai itt véget is érnek: ellentétben BP-el évente 20-25ezren költöznek Bécsbe, míg BPből kiáramlók és beköltözők aránya nagyjából azonos szinten tartja a lakosságot - viszont eléggé észrevehető módon kicserélődött a lakosság a '90es évek második feléhez képest. elég végigsétálni este a körúton és pontosan látszik a változás iránya.

szóval válaszolva a kérdésed második felére: nem, nem fognak visszazuhanni az árak. az albérletpiac lehet, hogy pár éven belül változni fog, szerintem a következő 2-3 évben ez az új árszint lesz jellemző, ami most kialakult. 3-5éves vagy annál hosszabb távlatban viszont előfordulhat enyhe esés / korrekció.

lesz pár hosszútávú következménye a változó lakáspiacnak:
- fiatalokon még nagyobb lesz a nyomás és vagy tovább maradnak a szülői házban, vagy hamarabb költöznek külföldre - magyar átlagfizetésből nem lehet már megengedni ezeket az árakat és albérleteket. tehát hosszútávon biztos, hogy csökken a magyar vagy helyi lakáskeresők száma
- tulajdonképp az átlag magyar bérszintből és jövedelmi helyzetből sem lehet sokáig fizetni egy albérletet
- ugyan állami szinten továbbra sincs értelmes programja a turizmusnak, BPen szemmel láthatóan erős üzletággá fejlődött. amennyiben 3-5 éven belül nem lesz hozzáadott érték, akkor viszont csökkeni fog a turisták száma és ez megint befolyásolja az elérhető albérletek számát és árszintjét

szóval aki lakásvásárlásban gondolkodott, 2011-13 között foghatta meg az igazi üzletet, most már egyre kevésbé. befektetési céllal - kiadni albérletbe / airbnb - pedig lehet, hogy most még érdemes, de 3-5 év múlva előfordulhat olyan csökkenés a keresletben, hogy esni fognak az árak. zuhanni nem valószínű, mert ahogy most is látszik, ha túlságosan lefelé lógna ki BP a régióból, lesznek befektetők a környező országokban, akik megtalálják a rést a magyar piacon.

No comments:

Post a Comment